Fortsatte høje renter presser dele af byggeriet

De høje renter har presset byggeriet i 2023, og det ventes at fortsætte ind i 2024. Boliginvesteringerne faldt i 2023 med 10,2 pct., og vi ser ind i et 2024, hvor rentenedsættelserne bliver mindre end ventet, så byggeaktiviteten vil fortsat være lav. I 2025 er der udsigt til rentesænkninger, som retter aktiviteten mod en blød landing.

Rentenedsættelserne lader vente på sig

Indeværende byggeprognose bærer særligt præg af, at renterne er steget siden 2021. I 2021 var den lange byggerente for realkredit på omkring 1 pct., men den er siden steget til ca. 5,3 pct. primo 2024. Forventningen ved indgangen til 2024 var, at renten skulle sættes ned 6 gange svarende til 1,5 pct-point. På grund af en stærk amerikansk økonomi og en inflation i euro-området, som fortsat er lidt over 2 pct., er forventningen nu blot 3 rentenedsættelser svarende til 0,75 pct.-point i 2024.

Når bygge- og anlægsprojekter planlægges, tages der højde for den forventede rente som en omkostning i projektet. Dem, som forventede rentefald ved indgangen til 2024, ser nu ud til at blive skuffede. Det betyder, at nogle planlagte projekter ikke længere er rentable, hvorfor de enten aflyses eller udskydes til et tidspunkt med (forventet) lavere renter. Konsekvensen for byggeprognosen er dermed, at aktiviteten vil være lavere i 2024 end tidligere skønnet, mens 2025 formentligt bliver på omtrent samme niveau som ventet inden renteudskydelserne.

Gangen i indeværende notat er som følger. Først præsenteres de tre komponenter for de samlede investeringer. Først er det investeringerne i boligbyggeriet, dernæst erhvervsbyggeriet sammen med anlægsbyggeriet. Det tredje og sidste element til de samlede investeringer er de offentlige bygge- og anlægsinvesteringer. Til sidst i prognosen gennemgås skønnet for den samlede byggebeskæftigelse. En opsummering af de enkelte skøn er vist i nedenstående tabel.

Boliginvesteringerne holdes nede i lyset af høje renter

Som nævnt er boligbyggeriet yderst følsomt over for renteudviklingen, hvilket har forårsaget et stort fald i boliginvesteringerne på 10,2 pct. i 2023. Det påbegyndte boligbyggeri er ligeledes faldet støt siden 2021 med ca. 40 pct. Det er dog vigtigt at holde sig for øje, at 2021 var et historisk godt år for boligbyggeriet, hvorfor 2023 alligevel ender som et gennemsnitligt år samlet set, jf. figuren nedenfor.

Faldet igennem 2022 og 2023 skal formentligt ses i sammenhæng med to forhold. Dels aftog de høje boligpriser igennem 2022 og starten af 2023, og dels påvirker renteudviklingen det påbegyndte byggeri negativt i de seneste år, jf. figuren nedenfor.

Det aftagende påbegyndte boligbyggeri i 2023 ventes at trække ned i boliginvesteringerne i 2024, da der er færre aktive projekter i gang. Det samme vil gøre sig gældende i 2025, men med forventninger til en lavere rente skønnes det, at boliginvesteringerne stiger en anelse.

Renoveringsmarkedet har indtil videre holdt hånden under boliginvesteringerne, men de vil også være påvirket af højere renter og lavere friværdier. Renoveringsmarkedet vil dog stadigvæk udgøre en betydelig del af  boliginvesteringerne fremover, da udbuddet af boliger ser ud til at stige primo 2024 samtidigt med, at boligpriserne ventes at stige. Dertil kommer også energirenoveringer, som bliver mere attraktive ovenpå de seneste års store udsving i energiprisen.

På den baggrund skønner vi, at boliginvesteringerne vil falde med 1,1 pct. i 2024. I 2025 forventes en moderat fremgang på 2,3 pct.

Erhvervenes bygge- og anlægsinvesteringer er i to tempi

Påbegyndt erhvervsbyggeri falder

Udviklingen for det påbegyndte erhvervsbyggeri viser samme tendenser som antal påbegyndte boliger. Med de seneste tal for 4. kvartal 2023 peger det påbegyndte erhvervsbyggeri på et fald på omkring 42 pct. mellem 2022 og 2023. Det er fra et højt niveau,

men faldet er så stort, at niveauet for 2023 peger ind i historisk lav aktivitet. Der kan dog være usikkerhed omkring de rapporterede tal, hvorfor faldet for nu tages med en vis forsigtighed.

Dansk erhvervsliv har længe været inde i et opsving, hvor der (fraset corona-årene) har været fremgang år for år. I 2022 og 2023, hvor renterne steg kraftigt, har industriproduktionen udenfor medicinalindustrien dog været aftagende. Det gav sig fx udslag i et fald i erhvervsinvesteringerne på 4,6 pct. i 2023. De første tal for 2024 peger dog på, at industriproduktionen gradvist vender pilen opad igen, men der skønnes i DI’s forårsprognose for dansk økonomi fortsat et fald i erhvervsinvesteringerne på 1,8 pct. for 2024.

Det skiftende økonomiske aktivitetsniveau sammen med de fortsat høje renter ventes at skabe usikkerhed for erhvervenes byggebeslutninger i 2024. I 2025 ventes en afklaring på renterne sammen med den økonomiske aktivitet, hvorfor byggeaktiviteten vil begynde at stige igen.

Novo Nordisk er en selvstændig vigtig faktor for væksten i dansk økonomi, herunder også for erhvervsbyggerierne i Danmark. Novo Nordisk har annonceret byggeaktivitet på i alt 170.000 kvm ved udgangen af 2023,  som trækker det skønnede erhvervsbyggeri op i 2024.

Anlægsinvesteringerne ventes at holde hånden under den samlede bygge- og anlægsaktivitet de kommende år

Anlægsbyggerierne ventes ufortrødent at fortsætte sin historiske fremgang, hvor store projekter holder hånden under den samlede byggeaktivitet. Derfor er det ikke forventet, at branchen samlet set kommer til at se ind i en kriseperiode. Anlægsbyggeriet er typisk ikke så rentefølsom som boligbyggeriet, hvorfor de fortsat høje renter ikke har lige så stor betydning for anlægsbyggeriet på den korte bane.

Anlægsinvesteringerne består i store træk af større anlægsinvesteringer såsom fjernvarme, grøn omstilling af forsyningsområdet, Femern Bælt-forbindelsen, Lynetteholm, vedligeholdelse af veje samt projekterne fra infrastrukturplanen. Det er langsigtede projekter, som ventes at bidrage positivt til den samlede aktivitet de kommende år.

Erhververnes bygge- og anlægsinvesteringer skønnes på den baggrund at stige med 0,5 pct. i 2024 og stige yderligere med 1,9 pct. i 2025.

Positivt offentligt bidrag til øget bygge- og anlægsaktivitet

De offentlige bygge- og anlægsinvesteringer steg med 2,8 pct. i 2023, hvilket var ca. 7 mia. kr. mindre end planlagt for året. Vi forudsætter, at de offentlige bygge- og anlægsinvesteringer i 2024 lander på det skønnede niveau i Økonomisk Redegørelse december 2023. På grund af det lave niveau i 2023 bliver væksten mellem 2023 og 2024 forholdsvist høje 4,5 pct. I 2025 skønnes væksten lidt lavere på 2,2 pct., hvilket ligger sig opad skønnet fra Økonomisk Redegørelse december 2023.

Byggebeskæftigelsen vil aftage en anelse i de kommende år

Den samlede beskæftigelsesfremgang skyldes hovedsageligt, at renovering og vedligehold samt anlæg har bidraget positivt. Siden Corona-nedlukningen er reparation og vedligehold steget ovenpå de mange huskøb, som blev foretaget under nedlukningen. Typisk foretages større renoveringer og vedligehold i forbindelse med boligkøb. Boligsalget har været aftagende den seneste tid ovenpå de mange handler under corona, hvorfor der kan komme en mere rolig periode for reparationer og vedligehold.

Dog viser de seneste tal, at udbuddet af boliger stiger i starten af 2024 sammenlignet med 2023. Samtidigt forventer Nationalbanken boligprisstigninger på 3,7 pct. i 2024. Det betyder, at der formentligt både er købelyst og tilgængelige boliger. Derfor bør vi ikke se markante fald i beskæftigelsen for reparationer og vedligehold foreløbigt.

Nybyggeriet har mellem 2014 og 2022 leveret det største bidrag til stigningen i byggebeskæftigelsen svarende til 21.700 personer. Det var en periode, hvor renterne var historisk lave, og boligpriserne fortsatte med at stige. I 2023 så vi for første gang et fald i beskæftigelsen inden for nybyggeri på 3.500 personer, hvilket lå i naturlig forlængelse af det store fald i aktiviteten. Det er imidlertid kun et fåtal, som er endt i ledighed. Det skyldes blandt andet mangel på arbejdskraft i andre brancher, og at nogle internationale medarbejdere er udrejst.

I 2024 ventes beskæftigelsen at falde med yderligere 4.900 personer for at rette sig ind til det lavere aktivitetsniveau. De kraftigt reducerede påbegyndte byggerier af både boliger og erhvervsbyggeri bidrager til, at der formentligt også i 2025 kan være begrænset brug for beskæftigede i nybyggeriet. Derfor skønnes 2025 også at indebære et mindre fald på 1.100.

Anlægsbeskæftigelsen ventes at holde hånden under den samlede byggebeskæftigelse, da der fortsat er store infrastrukturprojekter de kommende år. Forsyningssektoren ventes at investere mere og mere i den grønne omstilling i form af udbygning af fjernvarme, elnet etc., så de ambitiøse klimamålsætninger opnås.

Dertil kommer projekter som Femern-bælt forbindelsen og Lynetteholm, udbygning af transportinfrastrukturen, samt vedligehold af veje og anden infrastruktur. Det betyder, at det især er anlægsbranchen, som fortsat oplever mangel på arbejdskraft, jf. figuren nedenfor. Beskæftigelsen inden for anlæg skønnes at stige med 2.400 personer  i 2024 og med yderligere 1.800 i 2025. Dermed ventes der kun en mindre nedgang i den samlede byggebeskæftigelse på 1.900 personer i 2024, mens der ventes en stigning på 2.500 personer i 2025.

Novo Nordisk, som er en selvstændig vigtig faktor for dansk økonomi, har i november 2023 meldt ud, at de påbegynder udvidelser af deres produktion i Kalundborg. Det er ventet, at byggeriet vil beskæftige 3.000 personer årligt frem til 2029. Der må ventes en grad af  usikkerhed og udsving pr. år afhængigt af de konkrete opgaver i forbindelse med byggeriet, såsom planlægning, arkitektarbejde, støbning af fundament mv.

Det er i prognosen forudsat, at Novo Nordisks byggeri bidrager positivt til den samlede byggebeskæftigelse, men med mindre end de 3.000 beskæftigede, som deres byggeri isoleret set beskæftiger. Det skal ses i lyset af, at bygge- og anlægsvirksomheder har rekrutteringsudfordringer, hvorfor nogle af de 3.000 medarbejdere alternativt havde været i arbejde alligevel på andre anlægsprojekter.

For et mere dybdegående indblik i byggeprognosen og detaljerne for de enkelte områder henvises der til bilaget på hjemmesiden. Her findes yderligere information om boligmarkedet, erhvervsbyggeriet, reparationer og vedligehold, byggebeskæftigelsen, produktionsværdien ved bygge og anlægsvirksomheder og de bagvedliggende renteforventninger.