Ejendomsvurderinger - tid til at gennemgå og rette plandata
Flere af jer har allerede fået varslinger om stigninger i jeres lejekontrakter, og andre må forvente at blive mødt med det i løbet af efteråret. Uanset, kan vi kun konstatere, at det er meget relevant snarest muligt at få gennemgået, hvordan jeres ejendomsmasse er registreret i BBR og sikre, at det bliver korrekt registreret. Ansvaret for den korrekte registrering af bygningerne påhviler jer, og kommer til at danne grundlag for grundværdien. Informationerne i denne orientering stammer blandt andet fra vores arrangement om ejendomsvurderinger, der blev afholdt sammen med Danske Havne i Aarhus den 4. juni, hvor bl.a. Kirk Larsen & Ascanius holdte oplæg.
Det nye system
For erhvervsejendomme medfører den nye lovgivning:
- At der sker vurderinger i ulige år og det i aktuelt prisniveau. Første gang var pr. 1. marts 2021.
- 2021-vurderingerne er styrende for hhv. grundskylds- og dækningsafgiftsbetalingen i skatteårene 2022 og 2023.
- Der tages alene udgangspunkt i grundværdiansættelse. Det vil sige, at man ikke længere værdiansætter ejendoms- og forskelsværdi.
- Dette har betydning for dækningsafgiften, som fra 2022 opkræves på grundlag af grundværdien.
- Vurderingsnormen er ændret, hvilket betyder, at man herefter ser både på den faktiske og den mulige anvendelse af grunden. Grundværdien ansættes herefter ud fra værdien ved anvendelse som beboelse uanset om det er muligt, dog med forbehold for skalering og moms.
- Skatteopkrævningen er med virkning fra indeværende år overgået til Vurderingsstyrelsen og sker via skattekontoen. Det har tidligere været håndteret af de enkelte kommuner.
Klageregler og deklaration
- For at klage over en vurdering, koster det 1.200 kr. Derudover skal man kunne dokumentere et ændringsbehov på 20 %.
- I starten af 2025 sendes en partshøring ud til alle ejere af erhvervsejendomme, hvorefter ejendomsejere skal forholde sig til de retlige og faktiske forhold, der vil blive lagt til grund for vurderingerne. Efter modtagelsen af denne partshøring, har man fire uger til at kommentere herpå. I den periode er det gratis at klage, og ændringsbehovet skal kun være 5 %.
Undtagelse for vurdering
- Trafikanlæg til brug for den kollektive trafik, herunder godstrafik, er undtaget fra vurdering. Denne undtagelsesmulighed er en videreførelse af tidligere regler, og omfatter bl.a. havneområder, hvilket omfatter:
- Kajanlæg med dertil hørende passagerterminaler, opmarchbåse og til- og frakørselsanlæg
- Godsterminaler, krananlæg og lignende faciliteter, med tilhørende kajanlæg til håndtering til håndtering af godstrafik, når sådanne terminaler betjener uafhængige transportører
- Administrationsbygninger, værkstedsbygninger og andre faciliteter, som ligger på havneområdet, og som anvendes i direkte tilknytning til de offentlige trafikale formål
- Det er et krav, at de pågældende arealer/bygninger er beliggende på havneområdet
- Hvis de er beliggende udenfor havneområdet kan de ikke undtages for vurdering – dette uanset karakteren af arealet/bygningen
- Havneanlæg eller –faciliteter er ikke omfattet, hvis disse er bestemt til brug for én enkelt virksomhed eller en på forhånd afgrænset gruppe af virksomheder
- F.eks. havneanlæg beregnet for betjening af kraftværk, et skibsværft eller foderstofvirksomhed.
Registrering i BBR
BBR kommer til at spille en afgørende rolle i relation til kategorisering af den faktiske anvendelse, og for store og komplekse ejendomme, som fx ejendomme på havne, er det væsentligt, at bygningerne er korrekt registreret og at arealer er kortlagt forinden deklarationsprocessen går i gang. Det er her relevant at anvende følgende koder:
- Kode 223: Værksted
- Kode 321: Bygning til kontor
- Kode 323: Bygning til lager
- Kode 329: Anden bygning til kontor, handel og lager.
På vores arrangement i Aarhus om ejendomsvurderinger, havde advokatselskabet Kirk Lars & Ascanius nogle beregningseksempler med, som understreger vigtigheden af korrekt registrering.
Opmærksomhedspunkter
Gennemgå i første omgang jeres lejekontrakt. Er det en standardkontrakt uanset ny eller gammel, vil der formentlig været taget højde for at udlejer kan overvælte stigninger i grundskyld på lejere – men det er ikke alle kontrakter, der muliggør en overvæltning. Det kan være en ordlyd i stil med ”Såfremt en udlejer i lejeperioden måtte blive pålagt nye eller stigninger af eksisterende offentlige udgiftsarter, som fx skatter, afgifter mv., kan udlejer på et hvilket som helst tidspunkt varsle en sådan stigning…” Denne ordlyd indebærer også, at der ikke er nogen frist for varsling i stigning – men det bør selvfølgelig være i rimelig tid.
Eftersom der tages udgangspunkt i foreløbige vurderinger, skal I være opmærksomme på, at der meget sandsynligt vil komme til at ske efteropkrævning eller tilbagebetaling.
Danske Havne har oplyst, at flere havne har anmodet om revision af de foreløbige grundlag for ejendomsvurderinger, hvor det foreløbige vurderingsgrundlag har været skævt. Resultatet har været for de havne, der har anmodet herom, at de har fået deres foreløbige vurderingsgrundlag halveret. Så hermed en opfordring til at gå i dialog med havnen, hvis jeres vurdering også er, at det foreløbige vurderingsgrundlag er forkert.
